Kun olet ostamassa huoneistoa tai kiinteistöä

Hankintahinta ei ole asunnon ainoa kustannus. Ennen ostopäätöstä huomioi muun muassa:

• varainsiirtovero
• huoneistolle mahdollisesti kuuluva yhtiölainaosuus
• vastikkeet
• taloyhtiöön tulevien remonttien arvioidut kustannukset ja ajankohdat
• huoneistossa tehdyt remontit sekä mahdolliset remontointitarpeet.

Esite ei ole ainoa paperi, johon ostajan tulee tutustua. Asunto-osakeyhtiöiden asiapapereista perehdy myös:

• isännöitsijäntodistukseen (ei saa olla 3 kuukautta vanhempi kauppaa tehtäessä
• yhtiön viimeiseen tilinpäätökseen liitetietoineen
• yhtiöjärjestykseen.

Kiinteistön asiapapereista kannattaa perehtyä:

• tonttikarttaan ja kaavamääräyksiin
• mahdollisten rakennusten pohjapiirroksiin ja rakennekuviin
• kiinteistörekisterin asiakirjoihin (lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote ja rasitustodistus). Asiakirjojen tulee olla päivätty kaupantekopäivälle.

Kiinteistöä ostettaessa rakennukset ja maa-alueet kannattaa käydä tarkkaan läpi koulutetun ammattilaisen kanssa. Entä tunnetko alueen ja sen arvostukseen liittyvät seikat? Millaiset ovat esimerkiksi liikenneyhteydet ja palvelut?

Vivan koulutettujen asuntomyyjien avulla saat kaiken ostopäätöksesi kannalta oleellisen tiedon. Me autamme sinua tekemään onnistuneen päätöksen.

Myyntihinta, velkaosuus ja velaton hinta

Myyntihinta on se summa, jonka ostaja maksaa omistajalle yhdessä tai useammassa erässä. Tästä summasta lasketaan varainsiirtovero.

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa huoneistolle mahdollisesti kuuluva yhtiölainaosuus siirtyy ostajan vastattavaksi. Yhtiölainaosuutta maksetaan yhtiölle kuukausittain rahoitusvastikkeena. Velaton myyntihinta saadaan, kun lasketaan yhteen myyntihinta ja yhtiölainaosuus (velkaosuus).

Taloyhtiön suuret remontit

Taloyhtiöön tehtävistä remonteista vesi-, viemäri- ja sähköremontti sekä julkisivuremontit ovat yleensä kustannuksiltaan kalleimmat, pitkäkestoisimmat ja ne myös vaikuttavat asumiseen eniten. Siksi on hyvä tietää vähintään niiden arvioitu aloitusajankohta.

Taloyhtiölle voidaan laatia pitkän aikavälin remonttisuunnitelma. Tällöin taloyhtiö tilaa ulkopuolisen kuntoarvion, johon sisältyy tekninen PTS, eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma. Suunnitelmassa jokaiselle rakennusosalle laaditaan todennäköinen käyttöikä ja määritellään korjaustarpeet.

Kun ostat tai myyt, kannattaa keskustella ja konsultoida ammattilaisen kanssa.

Vastikkeet, verot ja vuokrat

Asunto-osakeyhtiön vuosittaisessa yhtiökokouksessa määritellään yhtiövastike, jonka osakkeen omistaja maksaa taloyhtiölle. Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta.

• Hoitovastikkeilla maksetaan taloyhtiön kulut: juoksevat ylläpitokustannukset, korjaukset ja mahdolliset lainojenhoitokulut.
• Rahoitusvastikkeita taas peritään taloyhtiön ottamien lainojen korkokulujen ja lyhennysten kattamiseksi.

Yhtiövastikkeen lisäksi taloyhtiö voi periä myös muita käyttömaksuja. Tällaisia ovat muun muassa autopaikat, saunavuorot ja vesimaksut.

Jos talo on rakennettu vuokratontille, maksetaan vuokranantajalle vuosittaista vuokraa. Pääsääntöisesti tontteja vuokraavat kaupungit. Usein vuokra näkyy vastikkeessa, eli vuokratontille rakennetun asunto-osakeyhtiön vastikkeet ovat tavallisesti omistustontille rakennettua yhtiötä korkeammat.

Kiinteistöjen omistajat maksavat puolestaan kiinteistöveroa, joka erääntyy kerran vuodessa. Asuntoyhtiön osakkaat maksavat siis kiinteistöveron yhtiövastikkeissa.

Asunto-osakeyhtiön oleelliset asiapaperit

Valtioneuvoston asetuksen VNA 15.2.2001/130 mukaan asuntoesittelyssä tulee olla nähtävillä myyntiesite, taloyhtiön tilinpäätös ja yhtiöjärjestys.

Tutustu ennen kaupantekoa myös näihin asiakirjoihin:

• Isännöitsijäntodistuksesta saat tärkeitä tietoja muun muassa yhtiön taloudellisesta tilasta ja kunnosta (esimerkiksi yhtiön velkaisuus sekä tehdyt ja päätetyt remontit). Lisäksi isännöitsijäntodistuksesta selviää tontin koko, rakennuksen tekniset tiedot, huoneiston ja sen omistajan tietoja ja isännöitsijän yhteystiedot. Isännöitsijäntodistus ei saa olla 3 kuukautta vanhempi kauppaa tehtäessä.
• Tilinpäätös kertoo yrityksen tuloksen ja varallisuusaseman. Tilinpäätökseen kuuluvat tuloslaskelma, tase, liitetiedot ja toimintakertomus. Tilinpäätöksen tulee valmistua neljä kuukautta tilikauden päättymisestä. Tästä syystä varsinkin keväällä asuntoa ostavan on hyvä kuulostella vielä viime hetken tilannetiedot taloyhtiöstä, sillä yhtiön tilikausi on usein kalenterivuosi.
• Yhtiöjärjestys on taloyhtiön lakikirja. Se kertoo muun muassa säännöt taloyhtiön hallinnon järjestämisestä, järjestyksestä, huoneistoluettelon ja sen muuttamisen edellytykset sekä vastikkeiden määräytymisperusteet. Asunto-osakeyhtiölakiin perustuvia pakottavia säännöksiä yhtiöjärjestyksellä ei kuitenkaan voi kiertää. Esimerkiksi monissa vanhoissa yhtiöjärjestyksissä voi nähdä ulkomaalaislausekkeen, joka ei ole nykyään laillinen. Kun yhtiöjärjestykseen on merkitty lunastuslauseke, voi yhtiön osakkaalla tai yhtiöllä itsellään olla oikeus lunastaa asunto.

Vivalta saamasi esite sisältää yhteenvedon, josta näet kaikki yhtiön asiapapereiden tärkeimmät tiedot. Me autamme, jotta voit tehdä onnistuneita päätöksiä!

Varainsiirtoveron maksaminen

Varainsiirtoverotuksen muutoksen 1.3.2013 jälkeen varainsiirtovero on 2% asunto-osakeyhtiön ja 4% kiinteistön myyntihinnasta. Veron maksaa ostaja. Vero maksetaan asunnon velattomasta hinnasta, vaikka velkaa ei maksettaisikaan pois kaupanteon yhteydessä. Varainsiirtovero maksetaan omistusosuuden suhteessa kauppahinnasta.

Oletko hankkimassa ensiasuntoa? Jos olet kaupantekohetkellä 18 vuotta täyttänyt ja alle 40-vuotias, et joudu maksamaan varainsiirtoveroa, kun hankit asunnon omaan käyttöösi. Tämä tarkoittaa, että aiot ostaa vähintään puolet kiinteistöstä ja sillä olevasta tai sille rakennettavasta rakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista. Tutustu myös ensiasunnon korkovähennykseen!
Huomaa, että sinulla ei kuitenkaan ole oikeutta ensiasunnon verovapauteen, jos olet vuonna 1990 tai sen jälkeen omistanut vähintään puolet vakituisena asuntona käytettäväksi tarkoitetusta asuinrakennuksesta tai tällaisen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista.

Koska maksan varainsiirtoveron?
Kun ostat asunto-osakeyhtiön osakkeita, sinun tulee maksaa varainsiirtovero kokonaisuudessaan kaupantekotilaisuudessa. Näin toimitaan silloinkin, kun et maksa koko kauppahintaa kerralla.
Uudiskohteen kaupassa varainsiirtovero tulee maksaa kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta. Kiinteistön kaupassa vero pitää puolestaan maksaa kuuden kuukauden aikana. Kiinteistön lainhuudon voi saada vasta, kun olet suorittanut veron.
Kiinteistökaupassa ohjeet varainsiirtoveron maksamista varten saat kaupanvahvistajalta kaupantekotilaisuudessa.

Ensiasunnon korkovähennys

Voit saada ensiasunnon ostoa varten ottamasi lainan koroista verotuksessa tavallista suuremman vähennyksen. Jos sinulla ei ole pääomatuloja, osa asuntolainan koroista vähennetään ansiotulojen veroista. Ensiasunnon lainan koroista saat vähentää 32% eli 2 prosenttiyksikköä enemmän kuin muun asuntolainan koroista.

Energiatodistus auttaa vertailemaan rakennuksia

Energiatodistus auttaa sinua arvioimaan ja vertaamaan rakennusten energiankulutusta. Laki rakennuksen energiatodistuksesta koskee vuoden 2008 alusta lähtien kaikkia uusia rakennuksia, ja ennen lain voimaantuloa valmistuneisiin rakennuksiin lakia sovelletaan vasta vuoden 2009 alusta. Lain tavoitteena on, että rakennusten ja asunto-osakkeiden ostajat tai vuokraajat ottaisivat yhdeksi valintakriteerikseen rakennuksen energiankulutuksen. Näin uudisrakentajan tai rakennuksen omistajan on kiinnitettävä aiempaa enemmän huomiota energiatehokkuuteen.

Rakennuksen energiatodistuksessa kerrotaan, paljonko kuluu energiaa silloin, kun rakennus on tarkoitustaan vastaavassa käytössä. Tarvittavan energiamäärän suhde rakennuksen pinta-alaan ilmaistaan moniportaisella asteikolla – samalla tavalla kuin esimerkiksi kodin kylmälaitteiden energiatehokkuus. Todistuksen perusteella voit arvioida ja verrata rakennuksen energiatehokkuutta toisiinsa.

Energiatodistus on esitettävä, kun rakennus tai sen osa otetaan käyttöön, myydään tai vuokrataan. Todistusta ei kuitenkaan vaadita esimerkiksi vapaa-ajan asunnoilta, joita käytetään korkeintaan neljä kuukautta vuodessa, alle 50 m2 rakennuksilta, teollisuus- ja korjaamorakennuksilta tai suojelluilta rakennuksilta. Energiatodistuksen hankkiminen ennen lain voimaantuloa valmistuneelle omakotitalolle ja enintään kuuden asunnon asuinrakennukselle on vapaaehtoista.

Rakennuksen energiatodistus laaditaan rakennuslupamenettelyn tai energiakatselmuksen yhteydessä, osana isännöitsijäntodistusta tai erillisenä todistuksena. Uudelle rakennukselle energiatodistus annetaan rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Todistuksen laatii pääsuunnittelija. Isännöitsijäntodistuksen osana olevan energiatodistuksen antaa talon isännöitsijä tai asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja.

Energiatodistus perustuu todellisiin kulutuslukuihin, jotka on jo aiemmin täytynyt esittää isännöitsijätodistuksessa tai sen liitteenä. Erillisen energiatodistuksen antaa ammattilainen, joka on perehtynyt energiatodistuksen laadintaan. Laki rakennuksen ilmastointijärjestelmän kylmälaitteiden energiatehokkuuden tarkastamisesta edellyttää, että rakennuksen omistajan on vähintään kymmenen vuoden välein tehtävä ilmastointijärjestelmän kylmälaitteiden tarkastus.

Ympäristöministeriö