Maksimoi kotisi arvo

Kenelle tämä onSinulle, joka mietit myyntiä lähikuukausina

Olemme tehneet asuntokauppaa Uudellamaalla vuodesta 1998 ja välittäneet kymmeniä tuhansia koteja. Sinä aikana olemme nähneet saman asian tuhansia kertoja: kaksi samanlaista asuntoa samassa talossa, ja toinen myydään paremmin siksi, että myyjä teki ennen esittelyä muutaman oikean asian — ja jätti tekemättä muutaman väärän.

Tämä opas on se lista. Kun asiat tehdään sen mukaan, asunto myydään yleensä nopeammin — ja mitä nopeammin asunto myydään, sitä parempi hinta siitä tavallisesti saadaan. Suurin osa kohdista on siivousta, järjestelyä ja pieniä korjauksia, jotka voit tehdä itse; loput hoituvat meidän kauttamme.

Tiedämme kokemuksesta myös sen, että lista jää usein tekemättä. Muutto on kesken, töitä on, ja kuvauspäivänä asunto on siinä kunnossa kuin se on. Siksi olemme rakentaneet palvelumme niin, että jokaisen vaiheen voi myös jättää meille: pintojen maalaus, myyntiinlaittosiivous, stailaus ja kalustestailaus sekä kuvaus hoituvat yhdestä paikasta. Kutsumme sitä nimellä Maksimoi asuntosi arvo. Sinä päätät, kuinka paljon teet itse.

Sisällys

1. Mikä oikeasti vaikuttaa asunnon arvoon
2. Maalaus ja pinnat
3. Keittiö
4. Kylpyhuone
5. Valaistus
6. Tyhjennä ja neutralisoi
7. Siivous ja stailaus ennen kuvausta
8. Piha, parveke ja yhteiset tilat
9. Tyhjä asunto myynnissä
10. Mitä kysyä välittäjältä
11. Kun kauppa on tehty: luovutus
12. Kodin myyjän tehtävälista
13. Kodin tiedot
14. Tehdyt remontit
15. Viva: kuka olemme ja arviokäynti

1

Luku 1Mikä oikeasti vaikuttaa asunnon arvoon

Ostaja hinnoittelee asunnon kolmesta asiasta: kunnosta, tilan ja valon tunnusta, ja siitä, kuinka paljon työtä hän näkee edessään. Kaikkiin kolmeen voit vaikuttaa ennen myyntiä.

Yleisin virhe ei ole se, että myyjä tekee liian vähän. Se on se, että myyjä tekee kalliita asioita, joista ostaja ei maksa, ja jättää tekemättä halvat, joista ostaja vähentää hinnasta. Nämä ovat ne asiat, jotka näkyvät tarjouksessa:

1. Pinnat. Seinät, katot ja lattiat ovat asunnon suurin näkyvä osa. Kuluneet pinnat lukevat ostajan silmissä „remontti edessä“, ja hän hinnoittelee sen yläkanttiin.
2. Keittiön ja kylpyhuoneen kunto. Näiden remontti on kallein, joten epävarmuus niistä maksaa eniten. Siisti ja toimiva riittää; uusi ei ole välttämätön.
3. Valo ja tilan tuntu. Sama neliömäärä tuntuu isommalta, kun tavaraa on vähemmän, ikkunat ovat puhtaat ja valaistus kunnossa.
4. Dokumentoidut remontit ja taloyhtiön paperit. Vedeneristystodistus, remonttien vuodet ja isännöitsijäntodistus poistavat ostajan syyt tinkiä.
5. Ensivaikutelma kuvissa ja esittelyssä. Se ratkaisee, tuleeko ostaja paikalle ja millä mielellä hän tulee.

Loput — kukat pöydällä, uudet pyyhkeet, tuoksut — on viimeistelyä. Se kannattaa tehdä, mutta se ei ole se, mistä arvo tulee.

Jos harkitset isompaa remonttia, kysy meiltä ennen kuin tilaat. Kerromme suoraan, näkyykö se hinnassa vai ei — ja usein vastaus on, että pienempi toimenpide riittää.

Arviokäynnillä välittäjämme käy asunnon läpi juuri tällä listalla: mitä kannattaa tehdä, mitä ei, ja mitä pintojen uusiminen maksaisi. Sen pohjalta päätät, mitä tehdään.

2

Luku 2Maalaus ja pinnat

Seinät ovat asunnon suurin pinta, ja niiden kunto kertoo ostajalle, miten muutakin asuntoa on hoidettu. Tuore, vaalea maalipinta tekee huoneesta isomman ja valoisamman ja antaa ostajalle tyhjän kankaan omille suunnitelmille.

• Valitse yksi vaalea, lämmin sävy koko asuntoon. Yhtenäisyys rauhoittaa.
• Tehosteseinät, tummat sävyt ja tapetit kannattaa yleensä maalata piiloon.
• Katot: keltaisiksi tummuneet katot maalataan — se on halvin tapa saada lisää valoa.
• Listat ja ovet: pesu ja tarvittaessa maalaus. Kolhut ja kellastuneet listat huomataan.
• Lattiat: naarmuuntunut parketti hiotaan tai lakataan vain jos vaurio on laaja. Pieniin naarmuihin riittää kalustesuunnittelu ja matto.
• Kosteat kohdat ja halkeamat: korjaa syy ennen kuin maalaat päälle. Ostaja kysyy joka tapauksessa.

3

Luku 3Keittiö

Keittiö on huone, jonka ostaja katsoo tarkimmin ja jonka uusiminen pelottaa eniten. Siksi keittiöstä kannattaa tehdä siisti ja toimiva — ei uusi.

• Vetimet. Uudet vetimet vanhoihin oviin on tehokkain yksittäinen muutos suhteessa vaivaan.
• Ovet. Kuluneet kaapinovet voi maalata tai vaihtaa runkoja koskematta. Lasita yksi ovi, jos haluat ilmaa.
• Tasot. Kolhiintunut laminaattitaso on edullinen vaihtaa. Kivitason uusiminen harvoin kannattaa juuri ennen myyntiä.
• Välitila. Puhdista saumat tai maalaa kaakelit. Kellastuneet silikonit uusiksi.
• Laitteet. Puhtaat sisältä ja päältä. Rikkinäinen liesi tai jääkaappi korjataan tai vaihdetaan — ostaja laskee sen hintaan muuten.
• Tasot tyhjiksi. Esittelyssä ja kuvissa tasoilla saa olla korkeintaan kolme esinettä.

4

Luku 4Kylpyhuone

Kylpyhuoneessa ostaja etsii kahta asiaa: kosteusvaurion merkkejä ja tunnetta siitä, onko tila puhdas. Molempiin voit vaikuttaa ilman remonttia.

• Saumat ja silikonit: puhdista tai uusi. Tumma sauma lukee ostajan silmissä „kosteus“ tai „home“.
• Kaakelimaalaus tai nanopinnoite on vaihtoehto, jos laatat ovat ehjät mutta väri on vanha. Tee se huolella tai teetä — nanopinnoitteen saat meidän kauttamme.
• Hanat, suihkupää ja peilikaappi: pieniä osia, isot vaikutukset. Kalkki pois kaikesta kromista.
• Wc-istuimen kansi ja pesualtaan tulppa uusiksi, jos ne ovat kellastuneet.
• Lattiakaivo puhtaaksi ja hajuton. Tuuletus toimimaan.
• Esittelyyn: uudet valkoiset pyyhkeet, yksi kasvi, ei henkilökohtaisia purkkeja näkyvissä.

5

Luku 5Valaistus

Valoisa asunto tuntuu isommalta, siistimmältä ja paremmin hoidetulta. Valaistus on halvin tapa muuttaa tilan tunnelmaa — ja se unohtuu useimmin.

• Kaikki lamput ehjiksi ja samaan sävyyn (lämmin valkoinen, noin 2700–3000 K). Sekavärit näyttävät kuvissa likaisilta.
• Kolme valonlähdettä per huone: katto, pöytä- tai lattiavalaisin, kohdevalo. Yksi kattovalo tekee huoneesta litteän.
• Pese ikkunat sisältä ja ulkoa. Tämä on oppaan tehokkain yksittäinen kohta suhteessa hintaan.
• Verhot auki, raskaat verhot pois. Ikkunalaudat tyhjiksi.
• Esittelyssä kaikki valot päälle jo ennen kuin ostaja saapuu — myös päivällä.

6

Luku 6Tyhjennä ja neutralisoi

Ostajan pitää pystyä kuvittelemaan itsensä asuntoon. Se on vaikeaa, jos joka pinnalla on jonkun toisen elämä. Tavoite ei ole tyhjä asunto vaan asunto, jossa on tilaa.

• Puolet tavarasta pois näkyvistä. Varastoon, sukulaisille tai vuokrakonttiin — kuukauden vuokra on pieni hinta.
• Perhekuvat, palkinnot, jääkaapin magneetit ja lasten piirustukset pois esittelyn ajaksi.
• Eteinen tyhjäksi: kengät, takit ja laukut piiloon. Se on ensimmäinen ja viimeinen huone jonka ostaja näkee.
• Vaatekaapit ja säilytystilat puoliksi täyteen. Täysi kaappi kertoo, ettei tilaa ole.
• Tuoksut: tuuleta, älä peitä. Voimakas huonetuoksu herättää kysymyksen mitä sillä peitetään.
• Lemmikit ja niiden tarvikkeet pois esittelyn ajaksi — myös silloin kun ostaja sanoo pitävänsä eläimistä.

7

Luku 7Siivous ja stailaus ennen kuvausta

Kuvat ratkaisevat, tuleeko ostaja esittelyyn lainkaan. Kuvauspäivä on se hetki, jolloin asunnon pitää olla parhaimmillaan — ei esittely, vaan kuvaus.

Siivous, joka näkyy kuvissa

Kahden tunnin siivous ja kunnon myyntiinlaittosiivous näyttävät kuvissa eri asunnoilta. Ero on siinä, mitä ostaja päättelee: kiiltävä kylpyhuone tarkoittaa, ettei sitä tarvitse remontoida. Harmaa sauma tarkoittaa, että tarvitsee.

• Kylpyhuone ja wc perusteellisesti: saumat, kaakelit, kromi, lattiakaivo. Tämä on siivouksen tärkein huone.
• Ikkunat sisältä ja ulkoa. Likainen ikkuna syö kuvasta valon.
• Keittiön kaapinovet, liesituuletin ja välitila rasvattomiksi.
• Lattiat, listat ja ovenkahvat. Kamera näkee tahrat, joita silmä ei enää huomaa.

Stailaus: kotisi parhaat puolet esiin

Stailaus ei tarkoita, että kotisi sisustetaan uusiksi. Se tarkoittaa, että asunnon omat vahvuudet nostetaan esiin ja heikkoudet jätetään taka-alalle — kuvissa ja esittelyssä.

• Tee edellisten lukujen tehtävät ennen kuvauspäivää, ei sen jälkeen.
• Sängyt pedattuina, tyynyt pöyhittyinä, pyyhkeet suorassa. Kamera näkee rypyt.
• Johdot, laturit, roskakorit ja kuivausteline pois kuvista.
• Kuvaaja tulee valoisaan aikaan — sovi aika sen mukaan, milloin asuntoon paistaa aurinko.
• Jos aikaa tai halua ei ole, sano se meille. Stailaaja ja kuvaaja tulevat meidän kauttamme.

8

Luku 8Piha, parveke ja yhteiset tilat

Pääkaupunkiseudulla useimmat myytävät kodit ovat taloyhtiöasuntoja. Silloin ostajan ensivaikutelma syntyy jo ennen ovea: rappukäytävässä, hississä ja pihalla. Et voi remontoida niitä, mutta voit vaikuttaa enemmän kuin luulet.

• Parveke on kesällä yksi huone lisää. Siivoa, pese lattia, yksi pöytä ja kaksi tuolia, yksi kasvi. Ei varastoa.
• Ulko-ovi ja nimikyltti siistiksi. Ovimatto uusiksi — se maksaa vähän ja on ensimmäinen asia jonka ostaja näkee.
• Rappukäytävä: jos siellä on ilmoitustaululla vanhentuneita lappuja tai rikkinäinen lamppu, ilmoita isännöitsijälle ajoissa. Esittelypäivänä katso itse.
• Kellarikomero ja varasto tyhjiksi ja siisteiksi. Ostaja haluaa nähdä ne.
• Omakotitalo: nurmikko leikattuna, pensaat siistittyinä, piha-alue vapaana tavarasta. Sisäänkäynti valaistuna.

9

Luku 9Tyhjä asunto myynnissä

Olet jo muuttanut, myyt sijoitusasuntoa tai hoidat kuolinpesää. Tyhjä asunto on helppo pitää siistinä, mutta se on ostajalle vaikein: tyhjässä huoneessa on vaikea hahmottaa kokoa, ja jokainen naarmu seinässä näkyy, kun mikään ei vedä katsetta puoleensa.

• Pinnat ovat tyhjässä asunnossa koko esitys. Maalaus kannattaa tyhjässä asunnossa useammin kuin asutussa: työ on nopeaa, kun mitään ei tarvitse siirtää.
• Verhot ja matot paikoilleen, vaikka muuta ei olisikaan. Paljas ikkuna ja kaikuva lattia tekevät kodista varaston.
• Kevyt kalustus näyttää, mihin sänky mahtuu ja mihin ruokapöytä. Ostaja ei mittaa — hän katsoo.
• Lämmitys ja tuuletus päällä myös tyhjässä asunnossa. Kylmä ja ummehtunut asunto tuntuu hylätyltä.
• Kuvien muokkaus ei riitä. Asunnon pitää näyttää kodilta, ei tyhjältä ja kylmältä tilalta. Kalusteet voi lisätä kuvaan jälkikäteen, mutta ostaja tekee päätöksensä asunnossa, ei kuvassa. Siellä pitää olla jotain, mihin katse pysähtyy.

Kuvituskuvat — eri asunnot, mutta sama ero ostajan silmissä.

10

Luku 10Mitä kysyä välittäjältä

Hyvä välittäjä kestää kysymykset. Kysy nämä jokaiselta, jonka kutsut arviokäynnille — meiltä mukaan lukien.

1. Mihin hinta-arvio perustuu? Pyydä näkemään vertailukaupat samalta alueelta. Arvio ilman perusteluja on toive.
2. Mitä toimeksiantoon kuuluu? Kuvaus, stailaus, asiakirjat, esittelyt, kauppakirjat — ja mitä ei kuulu.
3. Miten asuntoa markkinoidaan? Missä ja kenelle. Pelkkä portaali-ilmoitus ei ole markkinointia.
4. Kuka hoitaa esittelyt? Sama henkilö, jonka tapaat arviokäynnillä, vai joku muu?
5. Miten pidät minut ajan tasalla? Kuinka usein kuulet, ketä on käynyt ja mitä he sanoivat.
6. Mitä tapahtuu, jos asunto ei mene kaupaksi? Milloin hintaa tarkastellaan ja miten se päätetään.
7. Mitä palkkio sisältää ja milloin se maksetaan? Pyydä hinnasto kirjallisena.
8. Onko sinulla aikaa minun asunnolleni? Montako kohdetta välittäjällä on samaan aikaan myynnissä.

11

Luku 11Kun kauppa on tehty: luovutus

Kauppakirja on allekirjoitettu, ja jäljellä on muutto. Tässä kohtaa moni myyjä on jo ajatuksissaan uudessa kodissaan — ja ostaja saa avainten mukana ensimmäisen pettymyksensä: asunnon, joka pitää siivota ennen kuin siihen voi muuttaa.

Vuokra-asunnoissa loppusiivous on itsestäänselvyys, koska sopimus vaatii sen. Omistusasunnoissa se unohtuu, vaikka kaupan summa on moninkertainen. Siisti luovutus on viimeinen asia, jonka ostaja sinusta muistaa, ja se säästää sinut jälkipuheilta.

• Sovi luovutuksen kunto kirjallisesti jo kauppakirjassa: tyhjä ja siivottu.
• Kaikki tavara pois — myös kellarikomerosta, ullakolta ja parvekkeelta. „Jätin ne teille“ on ostajalle jätehuoltolasku.
• Loppusiivous vasta kun muuttoauto on lähtenyt. Sitä ennen siivottu asunto sotkeutuu muutossa uudelleen.
• Avaimet, käyttöohjeet, taloyhtiön avaimet ja pesutuvan vuorot yhteen kirjekuoreen.
• Lue sähkö- ja vesimittari luovutuspäivänä ja kirjaa lukemat ostajan kanssa.

Työkalu 2Kodin tiedot

Nämä kysymme arviokäynnillä joka tapauksessa. Kun ne ovat valmiina, saat tarkemman arvion ja käynti menee asuntoon eikä papereihin. Tiedot löytyvät isännöitsijäntodistuksesta, vastikelaskusta ja kauppakirjastasi.

Työkalu 3Tehdyt remontit

Kirjaa asunnossa tehdyt remontit — myös pienet. Ostaja kysyy jokaisesta, ja dokumentti (lasku, vedeneristystodistus, taloyhtiön lupa) tekee vastauksesta uskottavan. Jos et muista vuotta, laita arvio ja merkitse se arvioksi.

Viva LKVKuka olemme — ja mitä arviokäynnillä tapahtuu

Uudenmaan Viva Oy on tehnyt asuntokauppaa Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja koko Uudellamaalla vuodesta 1998. Kymmenet tuhannet toimeksiannot ovat syntyneet hyvin yksinkertaisella tavalla: meille tärkeintä on, että sinä olet työhömme tyytyväinen. Kysymme sen kauppojen jälkeen jokaiselta.

Kaksi brändiä samasta talosta: Viva LKV yksiöistä perheasuntoihin ja Arvoasunnot LKV vaativampiin kohteisiin. Molemmissa sama tapa tehdä: asiakirjat kunnossa, hinnoittelu perusteltuna, esittelyt ja kauppakirjat meidän hoidossamme.

Ja yksi asia, joka erottaa meidät: kaikki tässä oppaassa luetellut työt saa meiltä. Maalarit, siivoojat, stailaajat ja kuvaajat ovat omaa väkeämme tai kumppaneitamme, ja välittäjäsi sovittaa ne yhteen aikatauluun. Sinun ei tarvitse etsiä ketään.

Tuo arviokäynnille täytetyt Kodin tiedot ja Tehdyt remontit -pohjat. Ne tekevät käynnistä lyhyemmän ja arviosta tarkemman.