.jpg)
Asuntojen myyntiajat ovat pitkittyneet kaikissa asumismuodoissa niin pääkaupunkiseudulla, kuin sen ulkopuolellakin koko 2010-luvun ajan. Vain pääkaupunkiseudun yksiöt tekevät hienoisen poikkeuksen tähän: näiden myyntiajat ovat pysyneet 40 vuorokauden tienoilla koko 2010-luvun.
Pääkaupunkiseutu (Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen) on hieman nopeampaa aluetta muuhun Suomeen verrattuna kun verrataan asuntojen myyntiaikoja, ilmenee Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton KVKL ry:n tilastoista. Tilaston mukaan vielä vuonna 2010 asuntojen myyntiajat olivat verrattain lähellä toisiaan pääkaupunkiseudulla ja muualla maassa. Omakotitalon myyntiaika oli hieman alle 3 kuukautta pääkaupunkiseudulla ja sen yli pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Myös kerrostaloyksiöt myytiin vuonna 2010 likimain samassa ajassa, noin 40 vuorokaudessa. Suurin ero oli isoissa kerrostaloasunnoissa (3-4-h+k), joiden myyntiaika PK-seudulla oli alle 60 päivää, mutta muualla jopa lähes 80 päivää.
Yksiöt myydään pk-seudulla nopeasti
Asuntojen myyntiajoissa on nähtävissä edelleen kasvava kuilu pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä koko 2010-luvun ajan. Vuoden 2016 ja 2017 ensimmäisen neljänneksen aikana omakotitalo myytiin Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen –alueella keskimäärin noin 110 päivässä, kun muualla Suomessa tähän kului noin 130 päivää. Isojen kerrostalohuoneistojen ero on noussut noin 70 päivään versus vajaaseen muun Suomen 100 päivään, mutta suurimman repäisyn on tehnyt yksiöt, jotka pk-seudulla edelleen myydään hieman yli 40 vuorokaudessa. Muualla Suomessa myyntiaika on jopa 60 päivää. Eli yksiöiden myyntiaikaan on tullut lisäystä jopa miltei 50% muualla Suomessa.
Myyntiaikoja hidastuttavia tekijöitä
Asunnon myyntiä ovat hidastuttaneet lukuisat tekijät viime vuosina. Näistä merkittävimpiä ovat olleet pankkien lainauskäytäntöjen muutos, taloudelliset tekijät, eli pääosin verotus, yleisen tietämyksen ja tiedonsaannin lisääntyminen sekä viranomaissääntely. Toisaalta poikkeuksellisen matalana pysynyt korkotaso on pitänyt asuntokauppaa yllä.
Pankkien toiminnassa suurin muutos on ollut se, ettei asuntovelallinen ole enää saanut lainaa kahteen asuntoon. Vielä joitain vuosia sitten oli tyypillistä, että ostaja osti uuden asunnon ensin ja vasta tämän jälkeen laittoi oman asuntonsa myyntiin. Tällöin usein tarjouksiin ostaja saattoi ehdottaa osaa kauppasummasta maksettavaksi kaupantekotilaisuudessa ja loput kun oma asunto on myyty. Näihin ehtoihin ei pankit enää suostu, vaan oma asunto on useimmiten myytävä ensin, jolloin muodostuu ketjuja, kun ostajan oman asunnon ostajankin asunto tulee myydä ennen kuin kaupat voivat toteutua. Toisinaan kiinteistönvälittäjällä saattaa olla useitakin asuntoja ketjussa tällä tavalla.
Yksi asuntokauppaa hidastanut tekijä on tiedon määrän kasvu. Tuskin menee viikkoakaan, ettei sisäilmasta tai homevaurioista lue lööpeissä. Erilaisia hintatietoja on saatavilla entistä enemmän, kuten muitakin talojen rakenteisiin, tai asuntokauppariitoihin liittyvää tietoa. Ostajat ottavatkin entistä enemmän asioista selvää ja tekevät vertailuja tai kilpailuttavat esimerkiksi pankkeja ja kuntotarkastajia, mikä vie entistä enemmän aikaa.
Uudet säädökset vaikuttavat asuntojen myyntiaikoihin
Viranomaismenettelyistä merkittävimpiä viime vuosina ovat olleet muun muassa energiatodistusten pakollisiksi tulo, rahanpesun vastaisen toiminnan vaatimusten lisääntyminen, henkilöstötietolain muutos jne. Näilläkin on kaikilla oma merkityksensä asuntokauppaan ja myyntiaikoihin. Verotus on muuttunut mm. siten, että varainsiirtovero osakehuoneistosta nousi 1,6%:sta 2%:iin vuonna 2013 ja mm. kiinteistönvälittäjän palkkiosta maksettava arvonlisävero 24%:iin myös vuonna 2013.
Kaikki edellä esitetty tarkoittaa myös lisääntynyttä osaamisvaatimusta kiinteistönvälittäjille. Hyvin kuvaavaa on, että vain vuosikymmen sitten oli hyvin tyypillistä vielä, että välitysliikkeen toimeksiantosopimukset olivat vain yhden paperiarkin mittaisia. Nyt tavallisimmillaan toimeksiantosopimus on venynyt kahteen sivuun ja sen liitteenä tuleva selostusliite kolmeen sivuun, eli yhteensä on viisinkertainen määrä sovittavia ja selvitettäviä asioita.
Hyvin hoidetulla aktiivisella myyntityöllä on toki oma vaikutuksensa asuntojen myyntiaikoihin. Asunnon oikea ja realistinen hinnoittelu vaikuttaa kysyntään positiivisesti ja nopeuttaa ratkaisevasti myös asunnon myyntiaikaa.
Hannu Valojärvi
Hallituksen puheenjohtaja, KTM, LKV