Kun olet ostamassa huoneistoa tai kiinteistöä

Asuntoa hankkiessasi huomioon otettavia kustannuksia ovat hankintahinnan lisäksi muun muassa

  • varainsiirtovero
  • huoneistolle mahdollisesti kuuluva yhtiölainaosuus
  • vastikkeet
  • taloyhtiöön tulevien remonttien arvioidut kustannukset ja ajankohdat
  • huoneistossa tehdyt remontit sekä mahdolliset remontointitarpeet

Asunto-osakeyhtiöiden asiapapereista tulee esitteen lisäksi tutustua

  • isännöitsijäntodistukseen (joka ei saa olla 3 kuukautta vanhempi kauppaa tehtäessä)
  • yhtiön viimeiseen tilinpäätökseen liitetietoineen
  • yhtiöjärjestykseen

Kiinteistön asiapapereista on tutustuttava ainakin näihin:

  • tonttikartta ja kaavamääräykset
  • kiinteistörekisterin asiakirjat (lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote ja rasitustodistus) kiinteistörekisterin asiakirjojen tulee olla kaupantekopäivälle päivättyjä
  • mahdollisten rakennusten pohjapiirrokset ja rakennekuvat

Kiinteistöä ostettaessa rakennukset ja maa-alueet tulee käydä tarkkaan läpi koulutetun ammattimyyjän kanssa. Myös alueesta ja sen arvostukseen liittyvistä asioista sekä liikenneyhteyksistä ja palveluista tulee ostajalla olla riittävät tiedot.

Vivan koulutettujen asuntomyyjien kautta saat kaiken ostopäätöksesi kannalta oleellisen tiedon. Me autamme sinua onnistumaan päätöksissäsi.

Myyntihinta, velkaosuus ja velaton hinta

Myyntihinta on se summa, jonka ostaja maksaa omistajalle yhdessä tai useammassa erässä. Tästä summasta lasketaan varainsiirtovero.

Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa huoneistolle mahdollisesti kuuluva yhtiölainaosuus siirtyy ostajan vastattavaksi. Yhtiölainaosuutta maksetaan yhtiölle kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa. Velaton myyntihinta saadaan laskemalla myyntihinta ja yhtiölainaosuus (velkaosuus) yhteen.

Taloyhtiön suuret remontit

Taloyhtiöön tehtävistä remonteista vesi-, viemäri- ja sähköremontti, sekä julkisivuremontit ovat yleensä kustannuksiltaan kalleimmat, pitkäkestoisimmat ja ne myös vaikuttavat asumiseen eniten. Siksi on hyvä tietää vähintään niiden arvioitu aloitusajankohta.

Taloyhtiölle voidaan laatia pitkän aikavälin remonttisuunnitelma. Tällöin taloyhtiö tilaa ulkopuolisen kuntoarvion, johon sisältyy tekninen PTS, eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma. Suunnitelmassa jokaiselle rakennusosalle laaditaan todennäköinen käyttöikä sekä määritellään korjaustarpeet. Ostaessa ja myytäessä on aina syytä keskustella ja konsultoida ammattilaisen kanssa.

Vastikkeet, verot ja vuokrat

Asunto-osakeyhtiön vuosittaisessa yhtiökokouksessa määritellään yhtiövastike, jonka osakkeen omistaja maksaa taloyhtiölle. Yhtiövastikkeista kertyneillä varoilla maksetaan taloyhtiön kulut: juoksevat ylläpitokustannukset, sekä korjaukset ja mahdolliset lainojenhoitokulut.

Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta. Hoitovastikkeilla katetaan rakennusten ylläpitokustannukset. Rahoitusvastikkeita taas peritään taloyhtiön ottamien lainojen korkokulujen ja lyhennysten kattamiseksi. Yhtiövastikkeen lisäksi taloyhtiö voi periä myös muita käyttömaksuja (muun muassa autopaikat, saunavuorot ja vesimaksut).

Jos talo on rakennettu vuokratontille, maksetaan vuokranantajalle vuosittaista vuokraa. Pääsääntöisesti tontteja vuokraavat kaupungit. Useimmiten vuokra näkyy vastikkeessa, eli vuokratontille rakennetun asunto-osakeyhtiön vastikkeet ovat tavallisesti omistustontille rakennettua yhtiötä korkeammat.

Kiinteistöt maksavat kiinteistöveroa, joka erääntyy kerran vuodessa. Asuntoyhtiön osakkaatkin maksavat siis kiinteistöveron yhtiövastikkeissa.

Asunto-osakeyhtiön asiapaperit

Valtioneuvoston asetuksen VNA 15.2.2001/130 mukaan asuntoesittelyssä tulee olla nähtävillä myyntiesite, taloyhtiön tilinpäätös ja yhtiöjärjestys. Näiden lisäksi tulee sinun ennen kaupantekoa tutustua myös isännöitsijäntodistukseen. Isännöitsijäntodistus ei saa olla kauppaa tehtäessä kolmea kuukautta vanhempi.

Isännöitsijäntodistukseen on koottu muun muassa yhtiön taloudellista tilaa ja kuntoa koskevia tietoja (yhtiön velkaisuus, tehdyt ja päätetyt remontit), kiinteistön tietoja (tontin koko, rakennuksen tekniset tiedot), huoneiston ja sen omistajan tietoja sekä isännöitsijän yhteystiedot. Vivalta saamasi esite sisältää myös yhteenvedon kaikista tärkeimmistä tiedoista taloyhtiön asiapapereista.

Tilinpäätös kertoo yrityksen tuloksen ja varallisuusaseman. Tilinpäätökseen kuuluvat tuloslaskelma, tase, liitetiedot ja toimintakertomus. Tilinpäätöksen tulee valmistua neljä kuukautta tilikauden päättymisestä. Tästä syystä varsinkin keväällä asuntoa ostavan on hyvä kuulostella vielä viime hetken tilannetiedot taloyhtiöstä (mikäli yhtiön tilikausi on kalenterivuosi).

Yhtiöjärjestys on taloyhtiön lakikirja. Se kertoo muun muassa säännöt taloyhtiön hallinnon järjestämisestä, järjestyksestä, huoneistoluettelon ja sen muuttamisen edellytykset sekä vastikkeiden määräytymisperusteet. Asunto-osakeyhtiölakiin perustuvia pakottavia säännöksiä yhtiöjärjestyksellä ei kuitenkaan voi kiertää. Esimerkiksi monissa vanhoissa yhtiöjärjestyksissä nähtävä ulkomaalaislauseke ei ole nykyään laillinen. Mikäli yhtiöjärjestykseen on merkitty lunastuslauseke voi yhtiön osakkaalla tai yhtiöllä itsellään olla oikeus lunastaa asunto. Saat meiltä opastusta myös tällaisissa tapauksissa.

Varainsiirtovero

Varainsiirtoverotuksen muutoksen 1.3.2013 myötä varainsiirtovero on 2 % asunto-osakeyhtiön ja 4% kiinteistön myyntihinnasta. Veron maksaa ostaja. Vero maksetaan asunnon velattomasta hinnasta, vaikka velkaa ei maksettaisikaan pois kaupanteon yhteydessä. Varainsiirtovero maksetaan omistusosuuden suhteessa kauppahinnasta.

Kaupantekohetkellä 18 vuotta täyttänyt alle 40-vuotias ensiasunnon ostaja ei joudu maksamaan varainsiirtoveroa, mikäli ostaa vähintään puolet kiinteistöstä ja sillä olevasta tai sille rakennettavasta rakennuksesta tai asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista omaan käyttöönsä. Tutustu myös ensiasunnon korkovähennykseen.

Ostajalla ei ole oikeutta ensiasunnon verovapauteen, jos hän on vuonna 1990 tai sen jälkeen omistanut vähintään puolet vakituisena asuntona käytettäväksi tarkoitetusta asuinrakennuksesta tai tällaisen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista.

Välittäjäkaupassa asunto-osakeyhtiön osakkeita ostettaessa varainsiirtovero maksetaan kaupantekotilaisuudessa kokonaisuudessaan, vaikka koko kauppahintaa ei kaupantekotilaisuudessa maksettaisikaan.

Uudiskohteen kaupassa varainsiirtovero tulee suorittaa kahden ja kiinteistön kaupassa kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta. Kiinteistön lainhuudon voi saada vasta veron suoritettuaan. Kiinteistön kaupassa ohjeet varainsiirtoveron maksuun antaa kaupanvahvistaja kaupantekotilaisuudessa.

Ensiasunnon korkovähennys

Voit saada ensiasunnon ostoa varten ottamasi lainan koroista verotuksessa tavallista suuremman vähennyksen. Jos sinulla ei ole pääomatuloja, osa asuntolainan koroista vähennetään ansiotulojen veroista. Ensiasunnon lainan koroista saat vähentää 32 % eli 2 prosenttiyksikköä enemmän, kuin muun asuntolainan koroista.

Energiatodistus

Laki rakennuksen energiatodistuksesta koskee vuoden 2008 alusta lähtien kaikkia uusia rakennuksia. Ennen lain voimaantuloa valmistuneisiin rakennuksiin lakia sovelletaan vasta vuoden 2009 alusta.

Energiatodistuksen tarkoituksena on auttaa arvioimaan ja vertaamaan rakennusten energiankulutusta. Lain tavoitteena on, että rakennusten ja asunto-osakkeiden ostajat tai vuokraajat ottaisivat valintakriteerikseen myös rakennuksen energiankulutuksen. Tällöin uudisrakentajan tai rakennuksen omistajan on kiinnitettävä entistä enemmän huomiota energiatehokkuuteen.

Rakennuksen energiatodistuksessa on esitettävä rakennuksen tarkoitustaan vastaavaan käyttöön tarvittava energiamäärä. Tarvittavan energiamäärän suhde rakennuksen pinta-alaan ilmaistaan moniportaisella asteikolla – samalla tavalla kuin esimerkiksi kodin kylmälaitteiden energiatehokkuus. Rakennuksen energiatehokkuutta voi todistuksen perusteella arvioida ja verrata muihin vastaavassa käytössä oleviin rakennuksiin.

Energiatodistus on esitettävä, kun rakennus tai sen osa otetaan käyttöön, myydään tai vuokrataan. Todistusta ei kuitenkaan vaadita esimerkiksi vapaa-ajan asunnoilta, joita käytetään korkeintaan neljä kuukautta vuodessa, alle 50 m2 rakennuksilta, teollisuus- ja korjaamorakennuksilta tai suojelluilta rakennuksilta. Energiatodistuksen hankkiminen ennen lain voimaantuloa valmistuneelle omakotitalolle ja enintään kuuden asunnon asuinrakennukselle on vapaaehtoista.

Rakennuksen energiatodistus laaditaan rakennuslupamenettelyn tai energiakatselmuksen yhteydessä, osana isännöitsijäntodistusta tai erillisenä todistuksena. Uudelle rakennukselle energiatodistus annetaan rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Todistuksen laatii pääsuunnittelija. Isännöitsijäntodistuksen osana olevan energiatodistuksen antaa talon isännöitsijä tai asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja.

Energiatodistus perustuu todellisiin kulutuslukuihin, jotka on jo aiemminkin täytynyt esittää isännöitsijätodistuksessa tai sen liitteenä. Erillisen energiatodistuksen antajalla täytyy olla ammattitutkinto ja hänen täytyy olla perehtynyt energiatodistuksen laadintaan. Laki rakennuksen ilmastointijärjestelmän kylmälaitteiden energiatehokkuuden tarkastamisesta edellyttää, että rakennuksen omistajan on vähintään kymmenen vuoden välein tehtävä ilmastointijärjestelmän kylmälaitteiden tarkastus.

Ympäristöministeriö 13.4.2007

Viva on nopea!

Viva on nopea!

Tavoitteemme on nopeat kaupat, parhaaseen hintaan.

Lue lisää

Kesäkampanja!

Kesäkampanja!

Stailauskonsultointi nyt veloituksetta arviokäynnin yhteydessä.

Lue lisää

Stailaus&kuvaus

Stailaus&kuvaus

Stailaus varmistaa upeat myyntikuvat asunnostasi!

Lue lisää

Meitä suositellaan

Meitä suositellaan

Lue mitä asiakkaamme ovat meistä mieltä!

Lue lisää